Ley 13.512
REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
BUENOS AIRES, 30 de Septiembre de 1948
BOLETIN OFICIAL, 18 de Octubre de 1948
Reglamentado por
Decreto Nacional 18.734/49
GENERALIDADES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 20
OBSERVACION VER ART 4 LEY 24314 (B.O. 12-4-94) POR EL CUAL
DEROGA TODAS LAS DISPOSICIONES QUE SE OPONGAN A LA CITADA
LEY.
PROPIEDAD HORIZONTAL-CONDOMINIO-PARTES COMUNES-PARTES PRIVATIVAS-GASTOS DE CONSERVACION-CONSORCIO DE PROPIETARIOS-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION: REQUISITOS-ESCRITURA PUBLICA-INSCRIPCION REGISTRAL-ASAMBLEA DE CONSORCISTAS-ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO-SEGURO DE INCENDIO
El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina, reunidos en Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY
ARTICULO 1. - Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de
una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la
vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a
propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.
Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de
una persona.
ARTICULO 2. - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las
cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su
seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada,
jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos
departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y, en
general, todos los artefactos o instalaciones existentes para
servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo
convención en contrario.
ARTICULO 3. - Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el
que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el
aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución
fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento
o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento
o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán
efectuarse estos actos, con relación a los mismos, separadamente
del piso o departamento a que accedan.
ARTICULO 4. - Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le
pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el
mismo.
ARTICULO 5. - Cada propietario atenderá los gastos de conservación
y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida
toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del
conjunto.
ARTICULO 6. - Queda prohibido a cada propietario u ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a
fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad
de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales
para el edificio.
ARTICULO 7. - El propietario del último piso no puede elevar nuevos
pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta
baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse
sin la autorización de todos los propietarios.
ARTICULO 8. - Los propietarios tienen a su cargo en proporción al
valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario,
las expensas de administración y reparación de las partes y bienes
comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados
en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del
edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas
en dichas partes y bienes comunes por resolución de los
propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce
más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a
juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al
reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,
salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior
del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será
por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, pueden
realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de
partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá
también, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones
indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas
a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
ARTICULO 9. - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración,
por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de
la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de
dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede
ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para
administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la
forma de su remoción; debiendo nombrarse en su caso el reemplazante
por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a
los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso
necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías
necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se
exige una mayoría especial.
ARTICULO 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante
de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los
propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma
que prevea el reglamento, y, en su defecto, se presumirá que cada
propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a
más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no
fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de
propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que
se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar
medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin
más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los
propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de
escucharlos.
ARTICULO 11. - El representante de los propietarios actuará en
todas las gestiones ante las autoridades administrativas de
cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTICULO 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de
dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede
pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo
resolviera así podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la
destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a
contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de
negarse a ello dicha minoría, para adquirir la parte de ésta, según
valuación judicial.
ARTICULO 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la
vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
ARTICULO 14. - No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se
asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no
comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los
propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse
separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
ARTICULO 15. - En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el
representante o los propietarios afectados formularán la denuncia
correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio
sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de
arresto hasta veinte días o multa, en beneficio del fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese
la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento de domicilio o el
uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor
fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de
reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el
representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción
civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios
afectados.
ARTICULO 16. - En caso de vetustez del edificio, la mayoría que
represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición
y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción,
la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la
mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.
ARTICULO 17. - La obligación que tienen los propietarios de
contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del
edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos en la extensión del artículo 3.266 del Código Civil,
aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el
crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los
artículos 3.901 y 2.686 del Código Civil.
Ref. Normativas: Código Civil Art.3266
Código Civil Art.3901
Código Civil Art.2686
ARTICULO 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados
los artículos 2.617, 2.685 in fine y 2.693 del Código Civil, así
como toda otra disposición que se oponga a lo estatuído en esta
ley.
Ref. Normativas: Código Civil Art.2617
Código Civil Art.2685
Código Civil Art.2693
ARTICULO 19. - El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley
estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la
Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de
identificación de los pisos o departamentos, planos que será
necesario acompañar, etcétera.
ARTICULO 20. - Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FIRMANTES
QUIJANO. - CAMPORA. - Reales. - Zavalla Carbó. -
