Miércoles 28 de junio de 2017   
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Informe especial: La política de créditos hipotecarios destinados a la compra de vivienda única y familiar


Actualmente, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a través del Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (en adelante “IVC”), cuenta con dos políticas habitacionales crediticias destinadas a familias de escasos y medianos recursos: la operatoria de Créditos Hipotecarios Individuales creada en virtud de la Ley 341 y el Programa Primera Casa BA.

En un contexto de ausencia de políticas crediticias, en el mes de junio de 2012, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presentó el Programa Primera Casa BA como “... una respuesta del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (I.V.C.) y del Banco de la Ciudad de Buenos Aires a la problemática habitacional...”. El Programa fue aprobado el 10 de abril de 2012 y la operatoria está destinada a personas entre dieciocho (18) y cincuenta (50) años de edad, pero “... está orientado al sector joven...”, dando prioridad a los aplicantes que tengan entre dieciocho (18) y treinta y cinco (35) años, y a las personas “... de menores recursos...”. A su vez, se contemplan otras situaciones prioritarias, como ser: características individuales y familiares (edad, estado civil, hijos, escolaridad, cantidad de integrantes, personas o familiares a cargo, miembro familiar con discapacidad, etc.); ingresos (nivel de ingresos, situación laboral); situación de vivienda (tamaño y condición de la vivienda actual).

Fortalezas y debilidades

El programa se destaca por la transparencia y la neutralidad en la evaluación de las solicitudes y en la selección de la población beneficiaria, ambas determinadas por el sistema de puntaje. A esto se suma la publicación de la información relativa al programa y la amplia difusión del mismo.

Si bien el sistema de puntaje elaborado se destaca por su transparencia y neutralidad, presenta una serie de inconvenientes:

La operatoria es presentada como destinada a los “sectores de escasos recursos”, sin embargo el grueso de postulantes al programa (más del 90%) provienen de sectores que superan ampliamente un salario mínimo vital y móvil.

La primera de las dificultades para los sectores de bajos recursos es la exigencia de un capital previo porque el crédito Primera Casa BA cubre hasta un 85% del valor de la propiedad, además de exigir que los postulantes tengan ingresos acreditados.

A modo ilustrativo, y tomando los valores establecidos en el lanzamiento de la operatoria Primera Casa BA, un grupo familiar que declare ingresos por la suma de pesos tres mil ($3.000.-) mensuales, podría adquirir una propiedad de hasta pesos ciento setenta y cinco mil ($175.000.-), debiendo aportar el interesado -aproximadamente- la suma de pesos veintiséis mil ($26.000.-). Recién superados los pesos cinco mil ($5.000.-) de ingresos, podrían los grupos familiares ser beneficiarios de un crédito por la suma de pesos trescientos mil ($300.000.-), cifra que se asemeja a los valores del mercado de viviendas; debiendo contar el beneficiario con un capital previo de más de pesos cuarenta y cinco mil ($45.000.-).

A su vez, el sistema de amortización del crédito, contempla cuotas mensuales excesivas para sectores de escasos recursos, sumado al requisito de justificar ingresos demostrables. De igual forma, los requisitos para presentar propiedad pueden ocasionar gastos innecesarios. Una vez seleccionados, los potenciales beneficiarios del Programa Primera Casa BA deben presentar ante el Banco Ciudad de Buenos Aires documentación sobre el inmueble que puede resultar onerosa para los sectores de bajos recursos, tal como título de propiedad, planos, intenciones de venta o boletos de compraventa, entre otros.

Todas estas cuestiones,entre otras, explican el elevado número de personas que no pudieron continuar con la tramitación del crédito Primera Casa BA en virtud de no poder cumplir algunos de los requisitos impuestos: solo el 16% de los créditos aprobados por el IVC y el Banco Ciudad de Buenos Aires pudieron obtener una vivienda definitiva a través de dicha operatoria.

Entre otras debilidades, se destacan las irregularidades y las excesivas demoras en la tramitación de los expedientes durante sus distintas etapas, la falta de adecuación de los montos del crédito a los valores del mercado inmobiliario, la escasa información pública y confiable, la ausencia de planificación en términos de metas físicas y asignación de recursos, el elevado costo operativo y la falta de transparencia que caracterizó a la operatoria hasta el dictado de la nueva reglamentación. A todo esto se suma, la subejecución presupuestaria en todo el período que abarca la operatoria y la escasa cantidad de créditos hipotecarios otorgados desde el año 2007 a la fecha.

Conclusión

Las políticas crediticias suelen ser una herramienta que facilita el acceso a la adquisición de una vivienda sustentable a un amplio sector de la población que no encuentra oferta en el mercado formal de viviendas, dominado por los intereses inmobiliarios y dirigida a sectores de medianos y altos ingresos económicos. En esta realidad, se insertan los programas Créditos Ley 341 y Primera Casa BA.

Sin embargo, ninguna de las dos operatorias otorga actualmente montos que se ajusten a los valores del mercado inmobiliario, cuestión que se convierte en uno de los principales límites de las políticas crediticias desplegadas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por otra parte, las principales viviendas en oferta son aquellas que fueron construidas por el propio Estado local -a través de sus distintas operatorias- o que se encuentran situadas en la Provincia de Buenos Aires, retroalimentando el proceso de segregación espacial que deberían resolver.

Al analizar comparativamente las dos operatorias crediticias, es posible afirmar que la Ley 341 constituye un programa habitacional más accesible en términos de línea de créditos. A mayor abundamiento, es dable recordar que el Programa Primera Casa BA brindaría prioridad a familias de escasos recursos, pero en la práctica estos grupos familiares no pueden acceder a la operatoria por los diversos filtros que la misma presenta. A su vez, se destaca la brecha existente entre los postulantes al programa (provenientes en gran parte de sectores de ingresos medios) y los efectivamente seleccionados por el sistema de puntaje. Estas fuertes diferencias entre los perfiles de los solicitantes y los seleccionados en Primera Casa BA repercute considerablemente en el bajo desempeño de la operatoria; al mismo tiempo que demuestra la necesidad de desarrollar programas de créditos destinados a los sectores medios y a los adultos mayores de 35 años.

Como consecuencia de este estudio, la Defensoría solicitó al gobierno porteño ampliar el presupuesto destinado a la operatoria de créditos hipotecarios reglamentada en el marco de la Ley 341, garantizar la plena ejecución del mismo; y supervisar al Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el objeto de garantizar el efectivo cumplimiento de las operatorias de créditos hipotecarios Ley 341 y Primera Casa BA.

 

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