Buenos Aires 26 de mayo de 2004
ACUERDO Nº 250-2004
Visto las previsiones del Código de Planeamiento Urbano para la determinación de las alturas de los edificios de perímetro libre; y
CONSIDERANDO:
Que por Decreto N° 1.351 - B.O. N° 1554 - 25/10/02 el Consejo del Plan Urbano Ambiental tiene, además de las funciones establecidas en la Ley N° 71, las facultades y competencias establecidas en el Código de Planeamiento Urbano y sus normas complementarias para el Consejo Asesor de Planificación Urbana, como así también la elaboración de las pautas de interpretación para la aplicación de la normativa urbano ambiental vigente, en especial el Código de Planeamiento Urbano y el Código de la Edificación;
Que la Dirección General de Planeamiento Interpretativo impulsa una propuesta de un grupo de profesionales relativa a "...compensaciones volumétricas, para los edificios de perímetro libre sin aumento del FOT para lograr la mejor unidad arquitectónica como solución de un programa...", proponiendo para tal fin la posibilidad de rebasar con la edificación, los planos límites resultantes de aplicar las relaciones R y r;
Que dicha presentación fue acompañada por numerosos ejemplos, donde era posible observar resultados estéticamente no deseables, producto de la aplicación directa de la normativa vigente;
Que la propuesta, retoma y reelabora la normativa que tiene su antecedente normativo en el parágrafo 5.4.2.1 Distrito C1 - Área Central, punto h) Caso particular para edificios de perímetro libre y el parágrafo 5.4.2.2 Distrito C2 - Centro Principal punto g) Caso particular para edificios de perímetro libre;
Que el "Texto ordenado del Código de Planeamiento Urbano para el año 2003" Decreto N° 844 del 29/7/03, Atlas, Figura N° 4.9 "Combinaciones Tipológicas" prevé que "..., podrán proponerse compensaciones volumétricas a los efectos de optimizar la estética urbana y el centro libre de manzana atendiendo los hechos existentes en la misma...";
Que la altura de los edificios de perímetro libre está determinada en forma concurrente por las relaciones: (R) entre la altura (h) del frente principal y la distancia (d) al eje de la vía pública, (r) entre la altura (h') de los paramentos laterales y la distancia (d') a los ejes divisorios laterales de la parcela, (r'') = h»/d» = 1,5 entre la altura (h») del edificio y la distancia (d») entre la Línea de Frente Interno opuesta y el paramento del edificio a construir más próximo a la misma; la separación d''' entre los paramentos enfrentados de un mismo o distintos cuerpos construidos en la misma parcela, siendo de aplicación además el Factor de Ocupación Total.
Que el Código de la Edificación en su Capítulo 4.4 De las Fachadas, AD 630.24, artículo 4.4.1 Generalidades sobre Arquitectura y Estética Urbana establece que:
• la estética edilicia es de orden público y que todas las fachadas o paramentos exteriores de un edificio pertenecen al bien estético de la Ciudad.
• ningún edificio o parte de él, con frente a vía pública podrá contrariar la armonía del conjunto edilicio, cualquiera sea el estilo de la arquitectura adoptada o el carácter del edificio.
• los principios urbanísticos privan sobre las conveniencias particulares y ninguna razón podrá sobreponerse a ellos.
• las partes exteriores de los edificios corresponderán en sus conceptos y lineamientos a los principios fundamentales de la estética arquitectónica teniendo en cuenta su emplazamiento y el carácter del lugar.
Que en relación con las previsiones del Código de Planeamiento Urbano, las compensaciones volumétricas están y deben ser concebidas con criterios y condicionantes urbanísticos, que optimicen la inserción de la torre en el tejido urbano de la ciudad.
Por ello,
LOS INTEGRANTES DEL CONSEJO DELPLAN URBANO AMBIENTALACUERDAN:
Artículo 1° - En los Distritos, Residencial R2a y Centro Local C3I, para la materialización de las tipologías de perímetro libre, se podrá autorizar el desarrollo de un volumen, que rebase el plano límite, resultante de aplicar las relaciones R y r'' establecida para su distrito de zonificación, con una superficie cubierta no mayor al 9% (nueve por ciento) de la superficie cubierta computable para el cálculo de F.O.T. que se construya por debajo de dichos planos y por encima de la cota de la parcela.
En caso de optar por esta variante, se deberá cumplir con las siguientes restricciones concurrentes:
• la superficie total a construir no podrá superar aquella determinada por la aplicación de las relaciones determinadas por el Art. 4.3.3 Altura de un Edificio de Perímetro Libre del Código de Planeamiento Urbano y el FOT establecido para el Distrito correspondiente.
• ninguna construcción podrá superar un plano ubicado a 10 mts. por debajo del encuentro de las tangentes determinadas por la relación r.
• no podrán proyectarse plantas habitables con una superficie menor al 25% de la planta tipo del edificio. Por encima de estas plantas solo podrán ubicarse los servicios del edificio como salas de máquina y tanques de agua.
Serán de aplicación las disposiciones generales de la Sección 4 del Código de Planeamiento Urbano y las particulares de la Sección 5 establecidas para el Distrito correspondiente, que no se opongan a lo establecido.
Articulo 1º - Modificado en el Acuerdo 572/2004 CPUAM
Artículo 2° - Por un plazo de 180 días, a partir de su publicación en el Boletín Oficial todas las presentaciones que se realicen solicitando la aplicación de la reconfiguración volumétrica deberán ser analizadas por la Dirección General de Planeamiento Interpretativo y posteriormente enviados al Consejo del Plan Urbano Ambiental, a los fines de tomar conocimiento y monitorear los diferentes casos que se presenten y efectuar, de ser necesario los ajustes correspondientes en el acuerdo. Las presentaciones deberán ser acompañadas de documentación donde se represente el volumen edificable y el cómputo de la superficie total resultante de la aplicación directa de la norma vigente y destacando, las dificultades e inconveniencias estéticas, funcionales y constructivas, que dicha materialización provoca.
Artículo 3° - Regístrese. Notifíquese a la parte interesada. Hágase saber a la Comisión de Planeamiento de la Legislatura de la Ciudad. Comuníquese a las Direcciones Generales de Fiscalización de Obras y Catastro, de Planeamiento Interpretativo. Publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido archívese.
